Pour entretenir un immeuble locatif ou une PPE en Suisse romande, il faut un cahier des charges écrit (communs, vitres, extérieurs, déchets, service hivernal), une fréquence adaptée au passage et un contrôle régulier. Falconi Nettoyage y assure le nettoyage des communs et la conciergerie à 38.–/h ou au forfait mensuel : offre écrite sous 48 h, premier passage en 24–48 h dans la Broye, en 2 à 5 jours ailleurs.
Pour une gérance, la propreté des communs est le premier indicateur visible de la qualité de gestion d'un immeuble. C'est aussi ce que les locataires remarquent en premier, la première source de réclamations quand elle se dégrade, et un facteur direct de préservation de la valeur du bien. Ce guide s'adresse aux régies, aux administrateurs de PPE et aux propriétaires qui gèrent eux-mêmes.
Ce que couvre un contrat d'entretien complet
- Nettoyage des communs — hall, boîtes aux lettres, cage d'escalier, paliers, ascenseur, buanderie, caves et local à vélos, à une fréquence adaptée à l'usage.
- Vitrerie des communs — porte d'entrée vitrée, fenêtres de la cage d'escalier, verrières accessibles.
- Conciergerie — sortie, rentrée et lavage des containers selon le calendrier communal, contrôle visuel à chaque passage (éclairage, portes, fuites) et signalement à la gérance. C'est le rôle d'une conciergerie d'immeubles externalisée quand l'immeuble n'a pas de concierge à demeure.
- Extérieurs — abords, entrée, feuilles mortes, propreté du local à ordures.
- Service hivernal — déneigement et salage des accès, une question de sécurité et de responsabilité.
- Appartements vacants — remise en état entre deux locataires et photos avant/après pour le dossier.
Fréquence : trouver le juste équilibre
La bonne fréquence dépend du nombre de logements, du passage (commerces au rez, cabinet médical, enfants) et du revêtement des sols. Voici des repères indicatifs, à ajuster après un ou deux mois d'observation :
| Type d'immeuble | Communs | Fenêtres de la cage d'escalier |
|---|---|---|
| Petit immeuble calme (jusqu'à 6 logements) | Toutes les 2 semaines | 2 fois par an |
| Immeuble moyen (7 à 20 logements) | 1 fois par semaine | 2 à 4 fois par an |
| Grand immeuble ou fort passage | 2 fois par semaine ou plus | 4 fois par an |
La porte d'entrée vitrée, elle, s'essuie à chaque passage. À cela s'ajoutent des interventions saisonnières : grand nettoyage annuel des caves et des galetas, lavage des containers plus fréquent en été, feuilles mortes, grilles et écoulements à l'automne.
Rédiger un cahier des charges sans zones grises
La plupart des litiges avec un prestataire viennent d'un cahier des charges trop vague. Un bon document précise :
- Les tâches par zone — « hall : sol lavé, porte vitrée deux faces, boîtes aux lettres dépoussiérées » plutôt que « nettoyage du hall ».
- La fréquence de chaque tâche — hebdomadaire, mensuelle, saisonnière.
- Qui fournit quoi — produits, sacs, sel de déneigement, ampoules.
- La gestion des clés et des accès — buanderie, local technique, caves.
- Le suivi — fiche de passage, photos, interlocuteur joignable et délai de réaction en cas de problème.
- Ce qui est hors contrat — dégâts, déménagements, encombrants — et comment c'est facturé.
Service hivernal et responsabilité du propriétaire
En Suisse, le propriétaire d'un bâtiment répond du dommage causé par un défaut d'entretien de l'ouvrage (art. 58 du Code des obligations). Un accès verglacé non traité devant l'entrée peut donc engager sa responsabilité. Définissez par écrit qui déneige, à partir de quand et jusqu'où (entrée, chemin d'accès, places de parc). Les obligations sur les trottoirs varient selon les communes : renseignez-vous auprès de la vôtre.
Qui paie ? Les frais accessoires
Le coût de la conciergerie et du nettoyage des parties communes peut être répercuté sur les locataires dans le décompte de frais accessoires, à une condition : que ces postes soient mentionnés spécialement dans le bail (art. 257a al. 2 CO). À défaut, ils sont réputés compris dans le loyer. Demandez donc à votre prestataire une facturation séparée par immeuble, qui facilite le décompte annuel.
Budget : comment se calcule un contrat
Un contrat de nettoyage des communs se chiffre soit à l'heure, soit à la surface. Exemple : un immeuble de 12 logements avec un passage hebdomadaire de 2 heures à 38.–/h revient à 76.– par passage, soit environ 330.– par mois. Les interventions saisonnières (caves, vitres de la cage d'escalier, déneigement) s'ajoutent selon le cahier des charges. Demandez toujours un devis qui détaille les heures prévues par passage : c'est ce qui permet de comparer deux offres.
Contrôler la qualité sans y passer ses journées
Une visite de contrôle par trimestre, une fiche de passage signée ou un compte rendu par e-mail après chaque passage, et un canal unique pour les remarques des locataires suffisent dans la plupart des cas. Notez les remarques précises (« traces sur la porte d'entrée le lundi ») plutôt que générales : c'est ce qui permet d'ajuster le planning.
Un seul interlocuteur pour tout le parc
Multiplier les intervenants multiplie les coordinations et les zones grises. Confier nettoyage, conciergerie, extérieurs et service hivernal à un partenaire unique simplifie la gestion : un contact, un planning, une responsabilité claire. C'est ce que propose notre contrat de conciergerie et d'entretien des communs pour les gérances, PPE et propriétaires de Suisse romande : personnel déclaré et formé, remplacements assurés, RC professionnelle. Nous intervenons sous 24–48 h dans la Broye, en 2 à 3 jours à Fribourg, Yverdon, Neuchâtel et Lausanne, et sur planification ailleurs en Suisse romande. Pour les bureaux et commerces du même immeuble, voyez aussi le nettoyage de bureaux et d'immeubles.
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